【綿陽正信·網(wǎng)絡消息】12月17日，中共中央政治局常委、國務院副總理韓正在住房和城鄉(xiāng)建設部召開座談會，強調(diào)要以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，全面貫徹落實中央經(jīng)濟工作會議精神，做好住房和城鄉(xiāng)建設各項工作，為決勝全面建成小康社會和“十三五”規(guī)劃收官作出貢獻。

  　韓正指出，我國城鎮(zhèn)化已從高速發(fā)展進入高質(zhì)量發(fā)展階段。要堅持以供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革為主線，把城市作為“有機生命體”，統(tǒng)籌考慮、系統(tǒng)謀劃，推動城市可持續(xù)發(fā)展，以新型城鎮(zhèn)化促進農(nóng)業(yè)農(nóng)村現(xiàn)代化。

    “不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”

  　韓正強調(diào)，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，保持定力，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段。要堅持因城施策，落實城市政府主體責任，緊緊圍繞穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期的目標，完善長效管理調(diào)控機制，做好重點區(qū)域房地產(chǎn)市場調(diào)控工作，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

  城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展息息相關(guān)，中國銀行業(yè)協(xié)會首席經(jīng)濟學家巴曙松指出，房地產(chǎn)市場的發(fā)展，是一個規(guī)模非常龐大的、持續(xù)40年的大規(guī)模城鎮(zhèn)化擴張的過程。

  今年以來，各地堅持“房住不炒”定位，一城一策、因城施策，落實房地產(chǎn)長效管理機制，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段，保障了房地產(chǎn)市場總體穩(wěn)定。易居研究院根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的《2019年11月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況》進行測算，結(jié)果顯示，盡管70城新房和二手房價同比分別上漲了7.3%、3.8%，但漲幅較10月分別收窄了0.7%和0.4%。環(huán)比來看，一手住宅價格上漲的城市有44個，持平的城市有5個，下跌的城市有21個。相比10月，11月房價上漲的城市數(shù)量減少6城，房價持平的城市數(shù)量增加2城，房價下跌的城市數(shù)量增加4城，連續(xù)4個月房價下跌城市數(shù)量增多。二手住宅方面， 70個大中城市中，二手住宅價格上漲的城市有32個，持平的城市有5個，下跌的城市有33個，下跌市場數(shù)量仍略多于上漲城市數(shù)量。

  政策調(diào)控下，土地市場亦回歸理性，高價地現(xiàn)象大幅減少。易居研究院報告顯示，11月，40個典型城市土地成交均價為5009.7元/平方米，環(huán)比下跌1.6%；同比上漲19.5%，漲幅繼續(xù)收窄；成交溢價率為12.3%，環(huán)比下降2%，已經(jīng)連續(xù)5個月下降。

  克而瑞報告指出，當前整體土地市場依舊平穩(wěn)。一方面，地價并未出現(xiàn)非理性攀升，下行周期內(nèi)房企依舊秉持謹慎拿地作風，地市依舊“價穩(wěn)”，溢價率水平保持低位；另一方面，政府供地愈發(fā)精準，在資金面管控持續(xù)趨嚴、土地成交放量的情況下，流拍率卻沒有繼續(xù)上升，說明地方政府在土地供給和地價設定上更加貼合市場需求。

  隨著“一城一策、因城施策”原則的落地，地方政府調(diào)控自主權(quán)逐步擴大。近期，廣州、佛山、深圳、成都、青島或通過人才政策局部松綁了限購、或降低了住房交易稅負。與此同時，河南、黑龍江、西安等地加強了對房地產(chǎn)資金、土地出讓的監(jiān)管，如黑龍江省禁止房企貸款融資拿地，直擊房企高杠桿、高周轉(zhuǎn)的要害。

  　放開落戶與保障住房 助力“人的城鎮(zhèn)化”

  城鎮(zhèn)化是現(xiàn)代化的必由之路，也是鄉(xiāng)村振興和區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展的有力支撐。2019年3月，國家發(fā)改委發(fā)布了《2019年新型城鎮(zhèn)化建設重點任務》（以下簡稱《任務》），提出加快實施以促進人的城鎮(zhèn)化為核心、提高質(zhì)量為導向的新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，其中包括要加快農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化、優(yōu)化城鎮(zhèn)化布局形態(tài)、推動城市高質(zhì)量發(fā)展、加快推進城鄉(xiāng)融合發(fā)展。

  盡管2018年我國完成了近1400萬農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口在城鎮(zhèn)落戶，但城鎮(zhèn)化還有很長的路要走。全國人大代表、中國社會科學院副院長蔡昉表示，推進以人為核心的新型城鎮(zhèn)化，可以將其理解為以農(nóng)民工市民化為核心，這是城鎮(zhèn)化的主要內(nèi)容。

  在加快農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化布局方面，《任務》提出要在此前城區(qū)常住人口100萬以下的中小城市和小城鎮(zhèn)已陸續(xù)取消落戶限制的基礎上，城區(qū)常住人口100萬~300萬的Ⅱ型大城市要全面取消落戶限制；城區(qū)常住人口300萬~500萬的Ⅰ型大城市要全面放開放寬落戶條件并全面取消重點群體落戶限制；超大特大城市要調(diào)整完善積分落戶政策，大幅增加落戶規(guī)模、精簡積分項目，確保社保繳納年限和居住年限分數(shù)占主要比例。

  　今年以來，以海南、宜昌為代表的省市全面放開了落戶限制，武漢、鄭州等城市也放開落戶條件，鄭州租賃住房滿一年即可落戶，安徽省宿州市在全面放開城鎮(zhèn)落戶限制的同時，對購買首套商品住房的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口，契稅給予全額財政補貼。此外，各大城市為吸引人才落戶展開“搶人大戰(zhàn)”，紛紛出臺人才落戶新政，其中不乏一線城市的部分區(qū)域。

  在完善住房保障體系方面，今年9月，住房和城鄉(xiāng)建設部、財政部聯(lián)合印發(fā)了《中央財政城鎮(zhèn)保障性安居工程專項資金管理辦法》，將專項資金用于支持公租房保障和城市棚戶區(qū)改造、住房租賃市場發(fā)展等項目。

  各級政府通過公租房、廉租房、共有產(chǎn)權(quán)房、棚改等項目，助力城市的保障性安居工程建設。公租房方面，政府出臺了公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策，免征土地使用費和房產(chǎn)稅，不少地方也對公租房制度進行調(diào)整，北京將公租房違規(guī)行為納入人民銀行征信系統(tǒng)，珠海也預備下調(diào)公租房租金標準；共有產(chǎn)權(quán)房方面，北京率先推出集體建設用地建設共有產(chǎn)權(quán)房政策，廣州南沙出臺了共有產(chǎn)權(quán)房上市流轉(zhuǎn)相關(guān)規(guī)定。

  　發(fā)展和規(guī)范住房租賃市場方面，各級政府在繼續(xù)大力扶持租房租賃產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展、增加租賃房源供給的基礎上，更加致力于解決住房租賃行業(yè)難點、痛點，維護租戶合法權(quán)益。住房和城鄉(xiāng)建設部多次召開整治住房租賃中介機構(gòu)亂象工作推進會，對住房租賃中介機構(gòu)亂象整治工作做出部署，并提出加快長效機制建設。內(nèi)蒙古、陜西、北京、深圳、廣州、合肥、南京、珠海、長春、南寧等多地相繼出臺住房租賃新規(guī)，通過增加房源供給、規(guī)范市場管理、打擊黑中介等措施，促進住房租賃市場健康發(fā)展。

  全國政協(xié)社會和法制委員會原副主任、黑龍江省政協(xié)原主席王巨祿曾表示，以人為本是城市化發(fā)展的根本需求,是城市可持續(xù)發(fā)展的根本保證。當前，我國城鎮(zhèn)化已經(jīng)從高速發(fā)展進入高質(zhì)量發(fā)展階段，但還有不少難題需要解決。對此，蔡昉說：“當前仍然存在許多短板需要加快補齊，最緊迫的在于加大政策實施力度，縮小城鄉(xiāng)之間、地區(qū)之間、戶籍身份之間和就業(yè)性質(zhì)之間的基本公共服務差異。在資源有限的條件下，以基本公共服務均等化為突破口提高社會政策托底水平，可以起到綱舉目張的效果。”

  做好老舊小區(qū)改造 促進城市高質(zhì)量發(fā)展

  韓正指出，要以城市更新為契機做好老舊小區(qū)改造，指導各地因地制宜開展工作，尊重群眾意愿，滿足居民實際需求。

  當前，老舊小區(qū)改造成為城市高質(zhì)量發(fā)展不可或缺的一環(huán)，對推動城市有機更新、實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展具有重大作用。住房和城鄉(xiāng)建設部發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，預計全國有17萬個小區(qū)符合改造申報條件，預計資金投入達到萬億元級，涉及面之廣、工程量之大、改造內(nèi)容之復雜，使其不僅是一項事關(guān)百姓安居的民生工程，也是一項對經(jīng)濟社會具有重要意義的發(fā)展工程。

  　國務院發(fā)展研究中心研究員劉衛(wèi)民認為，隨著近年來我國城鎮(zhèn)住房建設的迅猛發(fā)展，存量住房在住房供應體系中的作用越來越重要。未來，住房公共政策應該把更多的目光投向提升存量住房的質(zhì)量，這正是當前提出加快城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的基本背景。

  今年以來，在各級政府大力推動下，老舊小區(qū)改造取得很大進展。在制度和規(guī)劃層面，老舊小區(qū)改造今年首次納入中央財政專項資金支持范圍；在改造實施方面，各地也逐步出臺相關(guān)細則，鄭州明確到2021年6月底完成市內(nèi)五區(qū)老舊小區(qū)改造、西安要在2021年6月前完成繞城高速公路內(nèi)80%以上老舊小區(qū)改造；在具體實施上，各地紛紛開展老舊小區(qū)改造實踐，通過加裝電梯、飛線整治、加裝監(jiān)控等方式解決住戶居住難題。

  但也應該看到，老舊小區(qū)改造的推進尚處于初級階段，在制度設計和實踐方面仍存在不少問題。制度層面，老舊小區(qū)改造缺乏相關(guān)法律法規(guī)的支持，也缺少充足且穩(wěn)定的資金來源；實踐層面，“協(xié)調(diào)難”、“落實難”、缺乏長效管理機制等問題普遍存在。

  天津大學建筑學院教授、博士生導師、建筑學院城市空間及城市設計研究所所長陳天認為，面對情況復雜、量大面廣的現(xiàn)實，老舊小區(qū)改造的管理機制也應改革。為應對大量住宅舊改的技術(shù)與管理問題，各地規(guī)劃、建設管理部門應盡快設立負責舊改技術(shù)指導與實施推進工作的“老舊小區(qū)改造處”，便于主導協(xié)調(diào)街道居委會、市場以及政府管理部門等各方的工作。

  千百年來，“住有所居”、“居有所安”是每一個普通老百姓的愿望，也是民生的重要內(nèi)容，面對城鎮(zhèn)化進入高質(zhì)量發(fā)展階段這一重大變化，只有做好住房和城鄉(xiāng)建設各項工作，以老舊小區(qū)改造、“房住不炒”和住房保障等工作為抓手，才能更好實現(xiàn)這一愿景，更好地推進以人民為中心的新型城鎮(zhèn)化建設。

消息來源：四川省住房和城鄉(xiāng)建設廳

2019年12月27日